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“不用着急,我说过那块地捂着就行了。等到小莫愁小学,那块地就值钱了。”陆阡陌道。
“行,那我听你的。对了,阡陌之前我们开发的楼盘都是十公顷左右的楼盘,现在要做一百公顷的,你有把握么?”莫羽西问道。
“羽西,你说的对,确实,十公顷和一百公顷楼盘操盘方式还是有些不同的,大盘,有大盘的做法。”
“有什么不同?”莫羽西问道。
“羽西,饭菜都做好了,咱们边吃边聊吧。”林薇走了过来说道。
“好,咱们边吃边聊。”莫羽西起身道。
四人坐在餐桌盘,因为莫羽西刚生了孩子不能喝酒,林薇刚有了孩子不能喝酒,孙晓红想要孩子不能喝酒,四个便喝起了果汁。
吃的差不多了,莫羽西接着问道:“千百,你还没说呢,大盘和普通楼盘开发有什么区别?”
“区别大着呢,说起来,说一个晚也说不完。”陆阡陌道。
“那就说说重要的。比如说,大盘的优势和劣势都是什么。”莫羽西问道。
“行,那我就先说说大盘的优势和劣势。先说大盘的优势:易于形成规模优势,乃至产生规模效应,形成规模效益;有利于提升地气,形成区位优势,提升板块价值;易于集中企业资金、技术、管理及人才优势和整合各种社会资源,集中力量做好一件事情;有利于营造企业品牌和物业品牌,利用品牌效应促进和推动地产销售;易于因地制宜地营造主题、景观、配套设施等项目,增加地产的附加价值,具有较大的自由度和发挥空间;通过集中统一管理,有利于降低成本和开发、维护及管理费用。”陆阡陌回忆前世的二十年记忆,一口气说道。
“嗯,听你这么说,优势确实很明显。不过现在天海到现在也没有真正意义的大盘,说明大盘一定也有它的缺点,是吧?”莫羽西问道。
“是的,事务总有其两面行,有好的一面,就会有不好的一面。
比如说,受制于项目规模,项目在选址时可能缺乏地利。缺乏地利有两种情况,一是项目所在地块相对偏远,尚未开发或只在进行初步开发,二是板块内强势竞争对手林立,介入由于难于营造楼盘独特的卖点而缺乏竞争优势,从狭义的角度来讲这也是缺乏地利的一种表现;
地产项目难于定位,尤其目标客户群定位更是难于定位,容易走进泛定位的误区;
销售价格难于把握,尤其首期开盘价格;销售节奏难于控制,主要是开发节奏和销售节奏不好衔接;销售周期长,导致资金回收周期长,影响经济效益并增加投资风险,难于形成旺盛人气;若出现危机,局面难于控制;
物业管理半径太大而不容易规划、设计和实施,同时商业配套任务繁重;
资金难于筹措,尤其是在国家不断推出新的信贷政策和消费者日益理性的情况下。
这些问题,都是大盘经常出现的。”陆阡陌说道。
“千百,有这么多问题,你为什么还要选择开发大盘?”一旁林薇问道。
“是这样,首先我们的资金有足够保障,世纪集团的资金加羽西你的资金,即便不通过金融机构,资金一样能保证的。再有,我们有非常强大的设计力量和销售力量,有叶婉在,一定能设计出好房子,有晓红在,我不担心建好房子,卖不出去的。另外,我们的商业公司和物业公司已经成型,产业链形成,不存在项目风险了。”陆阡陌道。
“嗯,你说的对,资金、人员有保证,大盘也不会有问题了。”莫羽西点头道。
坐在陆阡陌身边的孙晓红道:“千百,你说说,大盘的销售和普通盘销售有什么不同?”
陆阡陌思量片刻后,道:“晓红,大型楼盘营销是开发商能否快速收回投资并获利的关键环节,所以必须针对大型楼盘的特点和市场环境采取独特的市场战略、营销理念和营销策略,以尽可能缩短大型楼盘的销售周期,提高资金周转速度和地产销售率。可以说,大型楼盘的市场战略和营销策略都很重要,缺一不可。”
“千百,那你说说大盘项目市场战略和营销策略都有哪一些,让我也涨涨见识?”孙晓红问道。
“晓红,你、我、薇姐三个人都叫他千百,至于叶婉叫他阡陌,看来,还的不一样啊。”莫羽西接过话来说道。
“也不怎么叶婉是他妻子,我们都是他前妻呢,不一样的啊。”林薇看了陆阡陌一眼道。
“怎们叫都行,我还是接着说吧。”陆阡陌不好意思地说道。
“行了,就是逗一逗你,你接着说吧。”莫羽西说道。
“我先说市场战略。
进行房地产市场营销,战略规划一定要先行。大型楼盘由于投资开发的规模较大,往往要分期来完成,一般至少要二期、三期,甚至要超过十期。
基于这个现实,很多“大型楼盘”都采取了‘组团开发、滚动发展’的房地产开发战略。尽管如此,还需要对房地产进行战略规划,包括对地产产品设计、施工、建筑材料、环境、配套等;文化类,包括社区主题、建筑文化等;服务类,包括销售服务、物业服务等;市场定位、市场等进行规划。
更重要的是对市场的应变能力和调整能力,即根据市场变化不断修订和调整市场战略规划,使战略规划更具现实性、超前性和示范性。
第一个要做的事品牌营销战略。品牌是营销的灵魂和主线,更是“大型楼盘”成功营销的利器。品牌企业和品牌物业的优势体现在良好的口碑,以及良好的知名度、信任度和美誉度,通过传播——大众传播、社会传播和媒介传播来激发房地产买家的购买欲望,进而产生购买行为。
品牌就应该这样,前期促进后期销售,后期带动前期升值。所以品牌战略对大型楼盘营销具有至关重要的意义,要使品牌成为一条主线贯穿于开发、销售与管理的各环节之中;
第二个要做的是差异化战略。房地产业正趋于成熟,楼盘产品同质化已成为一个现实摆在开发商面前,于是开发商或代理商采取了赋予地产以不同概念、主题等措施营造卖点,以形成竞争优势。应该肯定,这种运作思路是正确的。
地产硬件优势已渐渐隐去,所以要在软件做文章,即形成一种文化差异,这就需要地产同产业、科技、文化的对接与融合,以形成自己的竞争优。”
陆阡陌喝了一口水,正要接着说,孙晓红接过话来,问道:“千百,你说这些都是理念的,有没有具体一些的市场战略?”
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